Tributación del alquiler de inmuebles: gastos deducibles y reducciones

El alquiler tributa como tu nómina, pero con muchos gastos que puedes restar. Saber cuáles es lo que separa pagar lo justo de pagar de más.

Alquilar un piso da ingresos, sí, pero también una factura fiscal que mucha gente paga más alta de lo que debería. ¿El motivo? No deducirse todos los gastos a los que tiene derecho. Y son muchos.

En este artículo vemos, en detalle, cómo tributa el alquiler en el IRPF y qué puedes restar: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, la amortización… Y cómo funciona la reducción por alquiler de vivienda, que rebaja bastante la cuenta final.

Cómo tributa el alquiler: la idea base

Los ingresos del alquiler tributan como rendimiento del capital inmobiliario, en la base general del IRPF: la misma que tu sueldo o tu pensión.

Esto es importante, porque a diferencia de los dividendos o las ventas de acciones (que van a la base del ahorro), el alquiler se suma a tu nómina y tributa a tus tipos generales, que van del 19 % a más del 47 %, dependiendo de tu Comunidad Autónoma. Es la misma base donde tributan los planes de pensiones; lo vimos en Fiscalidad de los planes de pensiones.

La buena noticia: no tributas por todo lo que cobras, sino por el rendimiento neto. Es decir, ingresos brutos menos gastos. Y si alquilas vivienda, sobre ese neto se aplica además una reducción. La fórmula, en cristiano: ingresos − gastos = neto; al neto se le aplica la reducción; y el resultado es lo que suma a tu declaración.

Los gastos que puedes deducir (aquí está el dinero)

Puedes restar casi todos los gastos necesarios para tener el piso alquilado. Estos son los principales.

• Intereses de la hipoteca y gastos de financiación. Ojo: solo los intereses, no la parte de la cuota que devuelve el capital. También entra el seguro de vida si el banco lo exigió para darte el préstamo.
• Reparación y conservación. Pintar, fontanería, electricista, arreglar o sustituir la calefacción, el termo, las ventanas o las puertas. Todo lo que sea mantener el piso en condiciones.
• IBI, tasa de basuras y otros tributos locales que recaigan sobre el inmueble (las sanciones, no).
• Comunidad de propietarios, incluidas las derramas ordinarias destinadas a conservación.
• Seguros: el del hogar, el de responsabilidad civil y el de impago de alquiler.
• Suministros (agua, luz, gas, internet), si los pagas tú y no el inquilino.
• Gastos de agencia, publicidad y formalización del contrato: la comisión de la inmobiliaria, los anuncios en portales, etc.
• Gastos jurídicos relacionados con el alquiler: redactar el contrato, un abogado por un impago…
• Impagos del inquilino (saldos de dudoso cobro), si han pasado al menos seis meses desde que reclamaste y antes de cerrar el año.
• Amortización del inmueble y de los muebles. Un gasto que no te sale del bolsillo, pero sí desgrava; le dedicamos un apartado, porque es el gran olvidado.

Un límite que conviene conocer: los intereses y las reparaciones, juntos, no pueden superar lo que ingresas por ese piso en el año. Si te pasas (por ejemplo, un año con una reforma grande), el exceso no se pierde: lo deduces en los cuatro años siguientes. El resto de los gastos (IBI, comunidad, seguros, amortización) no tienen ese tope.

Reparación sí, mejora no: la distinción que más confunde

Arreglar lo que ya había es deducible este mismo año. Poner algo nuevo que no existía es una mejora: no se deduce de golpe, se amortiza.

Es la duda más habitual, y la frontera está en si repones o si añades. Cambiar una caldera vieja por otra, repasar la fontanería o pintar son reparación y conservación: se deducen en el año. Instalar un aire acondicionado que antes no había, cerrar una terraza o ampliar una habitación son mejoras: no se deducen directamente, sino que aumentan el valor del inmueble y se recuperan poco a poco vía amortización.

La amortización: el gasto que casi nadie aprovecha

Puedes deducir cada año un 3 % del valor del inmueble (sin contar el suelo), aunque no te suponga ningún desembolso. Mucha gente se lo deja.

La idea es que el edificio se va “gastando” con el tiempo, y Hacienda te deja reflejarlo como gasto. Se calcula aplicando el 3 % sobre el mayor de dos valores: el precio que pagaste por el inmueble (con los gastos de la compra) o su valor catastral, pero en ambos casos descontando el valor del suelo (solo cuenta la construcción, que aparece desglosada en el recibo del IBI).

Los muebles y electrodomésticos que dejes en el piso también se amortizan, en su caso al 10 % anual. Es de las deducciones que más dinero dejan sin reclamar, así que merece la pena calcularla bien.

Un apunte honesto: lo que amortizas hoy se “resta” del valor de compra el día que vendas el piso, así que aumentará la ganancia que declares entonces. Aun así, suele compensar, porque difieres el impuesto y, por el camino, pagas menos cada año.

La reducción por alquiler de vivienda

Si alquilas una vivienda (no un local ni un piso turístico), sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción que va del 50 % al 90 %, según el caso.

Esta reducción es la gran ventaja del alquiler de vivienda, y cambió con la Ley de Vivienda de 2023. La fecha de tu contrato es la que manda:

Situación del contrato de vivienda	Reducción
Firmado antes del 26 de mayo de 2023 (régimen antiguo)	60 %
Firmado desde esa fecha — caso general	50 %
Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores	60 %
Joven de 18 a 35 años o vivienda protegida, en zona tensionada	70 %
Zona tensionada, rebajando la renta más de un 5 %	90 %

Para la mayoría, lo relevante son las dos primeras filas: 60 % si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 (se mantiene mientras dure ese contrato) y 50 % si es posterior. Los tramos del 70 % y el 90 % exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, algo que de momento solo se ha declarado en algunas zonas (sobre todo de Cataluña y País Vasco).

Dos condiciones que no se te pueden olvidar: la reducción solo se aplica si el rendimiento neto es positivo y si has declarado el alquiler correctamente (no vale aplicarla sobre rentas que Hacienda te descubra en una comprobación).

Tres casos que conviene tener claros

• Alquiler turístico o de temporada: no tiene reducción, porque no cubre una necesidad permanente de vivienda. Y si ofreces servicios tipo hotel (limpieza, recepción…), puede pasar a tributar como actividad económica.
• Piso vacío (ni alquilado ni vivienda habitual): aunque no lo alquiles, Hacienda te imputa una renta del 1,1 % o el 2 % del valor catastral. Cantidad que depende de si el valor catastral ha sido revisado o no en los últimos 10 años. Tener un inmueble parado también tributa.
• Alquilado solo parte del año: solo declaras y deduces los gastos del periodo alquilado, prorrateados por días. Los meses vacíos generan la renta imputada de arriba.

En resumen

• El alquiler tributa en la base general (como tu sueldo), pero solo por el rendimiento neto: ingresos menos gastos.
• Son deducibles intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, suministros, reparaciones y más.
• Cuidado: reparar deduce ya; mejorar se amortiza. Y los intereses + reparaciones tienen un tope anual.
• No te olvides de la amortización (3 % del valor sin suelo): desgrava, aunque no te cueste dinero.
• Si es vivienda, aplica la reducción: 60 % (contrato anterior a mayo de 2023) o 50 % (posterior), y hasta el 90 % en zona tensionada.

Declarar bien un alquiler es, sobre todo, no dejarse gastos. Cada uno que olvidas es dinero que regalas a Hacienda.

La fiscalidad del ladrillo cambia más de lo que parece, y un gasto olvidado o una reducción mal aplicada cuestan dinero de verdad. Si quieres que te avise cuando publique algo que te ayude a declarar mejor, déjame tu correo. Sin spam y sin periodicidad fija.

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El contenido de este artículo tiene carácter divulgativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión.